对中国房地产市场的认识与判断日期:2019-04-16

在经历了2016年至2017年史上最疯狂的房价上涨后,中国房地产市场又迎来了2018年史上最严厉的调控。伴随着部分一、二线城市二手房价的小幅回落,开发商一手房去化放缓,资金紧张,多地土地流拍,以及全社会“房地产税”的发酵,再加上媒体的各种唱空之声……全社会自改革开放及房改以来,第一次出现空前的“财富焦虑”——政策、房价、预期“心中没底”!

当下,中国经济正处于经济转型期、经济下行期、房地产调控期。在三期叠加的环境中,如何理性看待中国房地产市场及未来趋势,对我们舒解焦虑、理性投资显得尤为重要。

一、推动中国房价的基本动力并未发生根本改变

(一)货币超发

1998年房改以来,货币增速远超GDP增速,这是导致物价特别是房价上涨的重要原因。近年来,随着国家工业化的基本完成,货币增速逐步放慢,但仍远超GDP增速。从国际上各主要国家发展实践看,货币超发、通货膨胀都是主、被动政策取向。因此,房产因其附着土地的稀缺性,而拥有对抗通胀的保值、增值功能。对百姓而言,持有房产比持有其它财产更安全、更保值、更可靠、更实用。

(二)土地价值

土地创造的财富对中国经济建设、社会发展、生活改善等方面功不可没,并将继续发挥不可替代的作用。特别是大城市中心城区的土地,其市政配套的高投入性和稀缺性,决定了土地价值及价格也将不断提升,房价也相应“水涨船高”。

(三)城镇化

目前中国城镇化率约57%,要达到70%的水平,至少还需10年以上(每年±1%增幅)。按照国际经验,初级城镇化(从农村到城市)后,城镇化的第二阶段就是人口从小城市向大城市聚积,形成大都市或都市群,少数城市还将走向国际化。

大城市与农村及小城市相比,投资效率高、商业领域广、就业机会多、生活更便利、文化更丰富、时代感更强、更有利于子女教育与未来发展……所以,大城市以其发展魅力吸引聚集人口,巨大的房产需求支撑着较高的房价。

(四)经济增长

这是影响房价的最根本因素。改革开放以来,在党的领导下,我们仅用了40多年时间,基本实现了工业化。在这一进程中,我们逐步从产业链的低端走向中高端。我们当前面临的经济下行及经济转型,正是在从整体的中低端向整体中高端的、脱胎换骨的艰难飞跃。你是中低端,你的收入就低;你是中高端,你的收入就高。我们坚信在党的领导下,继续高举“实事求是、改革开放”的大旗,再经过十几年的努力,我们必将进入高收入国家行列,房价哪有跌的道理?

综上:

1、房地产业作为中国经济支柱产业的地位短期难以改变;其稳增长、保就业的作用,其它产业还难以替代。但随着经济向消费转型,对投资保增长的依赖性会逐步减弱,对房地产业稳增长、保就业的依赖性也会相应减弱。房地产业也将逐步回归自我,主要由市场供求决定其发展,不再做“夜壶”。在这一回归完成之前,我们还将经历数次“货币——房地产周期”,只是房地产周期波动会越来越弱。

2、在城镇化的中后期,土地财富仍将是国民经济宝贵的增量财富。即使城镇化完成了,土地财富也是存量财富的重要来源(房地产税收)。在政府承担中低收入群体住房保障使命后,面向市场的土地将更稀缺,地价也会更贵。

3、“有恒产者有恒心”的房产文化,深刻影响中国百姓的财富观、价值观。同时,几十年发展积累的巨额房地产财富(约450万亿人民币)已经成为人民币的货币之锚、中国经济的信用之锚、中国社会的稳定之锚,锚之不定,船何以稳?

在上述暂时“难以替代、难以改变”的前提下,房地产市场存在的诸多问题,也正在发生一些趋势性变化。

二、中国房地产市场主要问题与变化

(一)主要问题

经过20年的发展,中国百姓从人均住房8平米,到目前的40平米,总体满足了百姓住房需求,但同时也积累了以下严重问题:

1、结构失衡

(1)住宅与非住宅房产的供给比例失衡,导致住宅供地不足、房价虚高;而非住宅供给过度(业态结构失衡),去化困难,大量物业闲置。

(2)住宅的自住与投资比例失衡,导致大量房产空置的同时,很多新市民又买不起房。

(3)保障性住宅,住房租赁市场发展严重滞后,逼迫中低收入群体用“六个钱包”加负债购房。

2、过度金融化

在保增长、保就业的大旗下,房地产业被过度投资、过度金融化,导致:

(1)政府平台以土地未来收益为抵押到银行大举借债。银行信贷资产安全维系于土地价格的上涨;地方政府平台按期偿还到期巨额债务、尽可能多的筹集建设资金,都有赖于土地价格的上涨,从而推高房价。

(2)开发商在地价长期上涨预期激励下,高负债(甚至是高成本)摘地,这些成本最终都转嫁到房价上。

(3)居民在房价上涨的现实与预期下,有钱没钱都想方设法负债买房。而最后高房价的接盘者多数又是中低收入群体,他们一方面要还月供,同时对房价下跌异常敏感,生活压力巨大。

3、激化经济社会矛盾

(1)房地产业的吸金能力对本已产能过剩、艰难转型的实体经济,特别是民营中小企业形成挤出效应。实业借钱困难,许多中小企业因现金流断裂而倒闭,工人下岗,这反过来又加重了经济对房地产业的依赖,形成恶性循环。

(2)房地产的财富效应加重了社会的贫富差距,劳动难以光荣,社会心态扭曲、浮躁。

(二)正在发生的具有历史意义的趋势性变化

1、宏观调控思路的转变

本次经济下行期,没有再沿用过去刺激房地产的“放水疗法”,而是采用供给侧结构性改革的策略,适度容忍经济下行。采取实事求是的做法,如:金融开放、支持民企、减税降费、鼓励创新、激活资本市场等。同时宏观调控思路也发生了根本改变:

(1)房住不炒

其落地政策就是“限购限贷”,并将长期坚守。炒房暴富将成历史。

(2)因城施策

房地产市场因各城市经济、文化、社会发展差别巨大,全国“一刀切”的政策针对性差、漏洞多。因城施策,不仅明确了地方政府在促进当地房地产市场平稳健康发展的主体责任,同时也影响了地方政府卖地行为,切中根本。

(3)长效机制

1998年房改,带有应对1997年亚洲金融危机的背景。因无经验可循,整个房地产市场的发展缺乏系统的制度体系。在缺乏制度约束的情况下,面对这个涉及十几亿人的大蛋糕,各利益主体(政府、银行、开发商、居民)竞相追逐利益。这是导致当前房地产市场诸多问题的根本原因。

目前,党中央提出建立房地产市场健康发展的长效机制是非常有必要的。这个机制包括:售租并举、多渠道供给、税制调整、土地政策、城市规划、金融政策、监管体系等。涉及各方利益,调整难度可想而知。而且首先要守住450万亿人民币的存量房地产市场不发生系统风险。

我们坚信在党的领导下,中国城镇化的下半场、更高级的下半场,一定会走好!

2、关于本次宏观调控

2018年第四季度以来,以10月15日降准为标志,开启了中国新一轮经济复苏周期。但本次周期与以往的最大不同是必须面对房地产被过度金融化后的三高:高房价、高负债、高风险。

因此,本轮经济(复苏)周期,宏观政策面临艰难选择:再涨要破,大跌要乱,只能稳。

如何稳呢?

(1)实事求是,适度容忍GDP增速放缓。

(2)明确地方政府主体责任,稳地价、稳房价、守底线。

(3)调整调控政策,保持房地产供需平稳适度增长。

(4)供给侧结构性改革……。

房地产业适度稳增长、稳就业、稳预期……。为结构性改革营造较宽松环境和时间,最终通过经济向消费与创新产业增长转型,逐步摆脱对房地产业的过度依赖。

3、关于“房地产税”

个人的理解与判断:

(1)一定会征收。这是未来政府的主要税源,以及市政设施改善、维护、运营的主要资金来源。

(2)有许多工作要在征收之前理清,如:

A.房产与土地的法理关系,不同土地属性类别的房产与已完全“市场化的房产”公平关系。

B.中央、地方事权与财权的重新明确,甚至包括地方债务偿还义务的调整。

C.现有税制的调整、征收、分配、使用。

D.全国房地产信息系统。

E.针对各地经济发展水平、居民收入水平、房价高低、泡沫化程度等巨大差异的公平问题。

F.社会、文化、居民接受意愿与负担能力问题。

G.税收的征管、监督、处罚等问题。

……

(3)绝不是为了降房价

在政府推进保障性住房建设、解决了中低收入居民基本住房问题之后,政府作为征管主体、城市竞争主导者,在顶层制度体系设计中更要规范政府的“有形之手”对房价的影响。

(4)房产的保值功能不受影响

从历史的视野放眼全球,对居民来说,没有第二种资产能像房产一样保值、增值、安全、实用。

综上,对百姓来讲,对于房地产税不必过度焦虑,国家一定会充分论证、审慎研究;一定会保证居民合理的居住性房产需求及合法的投资性房产权益;其出发点、落脚点一定是:促进房地产市场平稳健康发展。

(三)小结:

1、基于推动房价上涨的四个根本动力并未发生改变。在十年内,甚至更长一段时间里,中国中心城市的房价仍将逐步上涨。

2、在经济转型完成之前,我国还将经历数次“货币——房地产周期”,房价将呈现波动性上涨态势。

3、总体而言,房价的周期性波动会逐步减弱,周期时间跨度会相应延长。但在国际经济不确定的大背景下,中国“货币——房地产周期”也会受到相应影响;国内个别城市因社会、经济、房地产发展阶段、区域经济政策、人口政策、房地产发展政策等不同,在房地产大周期中,其波动可能较其它城市更大,也可能提前或延后,与全国房市错峰波动。

4、中国房价暴涨期已结束。但房产依然是百姓最保值、最安全的财产。不会因经济发展阶段和房地产税征收而改变。出租回报较高的优势地段房产及稀缺业态物业,依然是百姓资产的优选。