自然资源部解读土地二级市场新规日期:2019-07-25

来源:国务院自然资源部

文章导读:为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场,结合各地改革试点实践,近日,国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》。这是我国首个专门规范土地二级市场的重要文件。7月24日,自然资源部举行新闻发布会,自然资源开发利用司负责人就《指导意见》从三个方面作出了介绍。

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《指导意见》充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地,从根本上解决交易门槛过高、流转不畅的问题,促进土地资源合理配置和节约集约利用,为高质量发展提供用地保障。具体表现在:一是完善转让规则促进要素流通。《指导意见》提出了优化划拨土地转让流程、保障出让土地交易自由、完善作价出资或入股土地转让规定,完善土地分割合并转让政策等措施,促进存量土地进入二级市场转让盘活。二是放宽对抵押权人的限制,大力支持民营经济发展。《指导意见》明确自然人、企业均可作为抵押权人依法办理不动产抵押相关手续;探索允许养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资,真正激发市场活力。三是实施差别化的税收政策。《指导意见》提出,鼓励各地在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策,适当提高土地保有成本,降低流转环节税负,鼓励存量低效土地入市流通。

《指导意见》总体是定位于现有的制度框架下的深化改革和完善,是新时代完善我国土地二级市场的顶层设计,既有实体性的政策,也有程序性的要求。围绕交易规则、创新运行模式、健全服务监管等三个方面,分别作出了一系列的制度安排和设计,让市场主体能在规则明确的前提下进行交易。主要的亮点和创新点有以下三个方面:

第一,明确了交易规则。围绕土地二级市场的转让、出租和抵押这三种主要的交易方式,注重产权的激励和市场的配置,明确了什么能交易、什么不能交易,比如在土地转让方面,明确了土地的转让形式,即不同权能的土地转让条件,将各类之间导致土地使用权转移的行为都视为土地转让,实施统一的监管。通过优化转让的交易规则、完善土地分割或者合并转让政策,实行差别化的税费、政策等改革举措,激发市场的活力,促进存量土地进入市场盘活。

第二,创新了运行模式。主要解决在哪儿交易、由谁交易、怎么交易的问题。

一是要求各地在市县自然资源主管部门现有的土地交易平台或机构的基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台,汇集土地二级市场的交易信息,提供交易场所,大力推进线上交易。

二是优化交易流程,建立信息发布、达成意向、签订合同、交易监管的操作流程,同时明确相关规则,交易的双方可以自行协商交易,也可以委托平台公开交易,政府要加强交易的事中、事后监管,对于价格异常的政府可以依法实行优先购买权,以维护市场平稳运行。

三是加强信息的互通共享,特别是加强交易管理与涉地的司法处置、涉地国有资产处置、涉地股权转让以及不动产登记的衔接和信息共享,通过强化信息公示,建立健全联动机制等等,来维护市场公平竞争环境。

第三,加强了服务和监管。针对政府和监管不完善的问题明确了相关措施,重点是大力发展“互联网+政务服务”,积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”,培育和规范中介组织加强市场监测与调控,健全以“双随机、一公开”为基本手段,以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制,全面提升土地市场领域政府治理能力和水平。

 

文章校队:崔璞、孙瑞

审核发布:崔璞